star-full star-empty star-half balance money calendar file check star-full star-empty star-half balance money calendar file check

Co to jest LTV przy kredycie hipotecznym?

roślina w doniczce z ziemią

LTV to wskaźnik stosowany przez banki przy finansowaniu nieruchomości kredytem hipotecznym, który określa relację wysokości kredytu do wartości zabezpieczenia. Jego wysokość ma wpływ zarówno na koszty kredytu hipotecznego, ale także możliwość udzielenia takiego finansowania.

Wskaźnik LTV to skrót od angielskiego określenia Loan To Value, co można przetłumaczyć jako pożyczka od wartości. Jego wysokość ma znaczenie dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny a także pożyczkę zabezpieczoną hipoteką na nieruchomości. Przepisy określają maksymalną wartość wskaźnika LTV, przy której bank może udzielić kredytu hipotecznego, a także konieczność ustanowienia dodatkowych zabezpieczeń spłaty zobowiązania, jeśli jego poziom jest zbyt wysoki.

Wskaźnik LTV – czym jest z definicji?

Definicję LTV można znaleźć w Rekomendacji S wydanej przez Komisję Nadzoru Finansowego. Zgodnie z tym dokumentem LTV oznacza “wskaźnik wyrażający stosunek ekspozycji kredytowej do wartości nieruchomości”. Zatem do jego określenia potrzebna jest znajomość dwóch wartości:

  • nieruchomości, którą wnioskodawca chce kupić lub wybudować,
  • kredytu, który będzie potrzebny do realizacji tego zadania.

Trzeba jednak pamiętać, że aktualnie żaden bank nie udzieli kredytu hipotecznego, który będzie sięgał 100 % wartości nieruchomości. Klient, który stara się o kredyt na zakup domu lub mieszkania, powinien posiadać środki własne. Wysokość wkładu własnego wymaganego przy kredycie hipotecznym jest określana przez bank, jednak minimalnie powinna wynosić co najmniej 20% wartości nieruchomości. Oznacza to, że wartość wskaźnika LTV nie powinna być wyższa niż 80%.

Po co bankom wskaźnik LTV?

Wskaźnik LTV potrzebny jest m.in. do szacowania i ograniczania ryzyka ekspozycji kredytów zabezpieczonych hipoteką. Konieczność jego stosowania nakładają na banki wytyczne Komisji Nadzoru Finansowego zawarte w Rekomendacji S. Instytucje finansowe muszą nie tylko określić maksymalny dopuszczalny poziom wskaźnika LTV, ale także wdrożyć zasady dotyczące monitorowania ryzyka związanego z przekroczeniem tego wskaźnika czy określenia co należy w sytuacji przekroczenia zrobić.

Wskaźnik LTV jest również wykorzystywany do oceny wiarygodności banków i wdrożenia przez nie dobrych praktyk w zakresie ostrożnego i stabilnego zarządzania.

Jak obliczyć samodzielnie LTV? Wzór na LTV

Samodzielne obliczenie wskaźnika LTV nie powinno przysporzyć zbyt wielu trudności. Można to zrobić według wzoru:

Wskaźnik LTV = wysokość kredytu hipotecznego/wartość nieruchomości x 100%

Przykład:

  • Wartość nieruchomości: 400.000 zł
  • Wkład własny: 100.000 zł
  • Wysokość kredytu hipotecznego: 300.000 zł
  • Wskaźnik LTV:  300.000/400.000 x 100% = 75%

Co wpływa na wysokość wskaźnika LTV?

Wskaźnik LTV zależy od takich czynników jak:

  • wartość nieruchomości – nie wystarczy określenie kwoty, za jaką właściciel nieruchomości chce ją sprzedać. W przypadku kredytu hipotecznego bank będzie wymagał przygotowania wyceny mieszkania czy domu przez rzeczoznawcę,
  • kwota kredytu, o który klient składa wniosek.

Do wyliczenia kwoty kredytu potrzebnej do kupna nieruchomości, konieczne jest określenie wartości posiadanych środków na pokrycie wkładu własnego. Przy czym wkład własny to nie tylko gotówka, ale również inne środki akceptowane przez bank np. wartość danej nieruchomości nieobciążonej hipoteką. Warto pamiętać, że wkład własny nie może być finansowany innym kredytem.

Jak bank oblicza LTV?

Określając maksymalny poziom wskaźnika LTV bank musi wziąć pod uwagę stopień możliwości odzyskania pożyczonych pieniędzy z danego typu zabezpieczenia dokonując analizy m.in.:

  • historycznej zmienności cen na rynku nieruchomości,
  • efektywności procesu dochodzenia tego typu roszczeń,
  • jakości i obiektywności oceny wartości zabezpieczenia na nieruchomości,
  • warunków sprzedaży nieruchomości – w porozumieniu z kredytobiorcą lub przy pomocy komornika.

Dodatkowe kryteria, które należy zgodnie z Rekomendacją S wziąć pod uwagę to:

  • rodzaj nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu,
  • czas trwania umowy (im dłuższa, tym poziom wskaźnika musi być bardziej ostrożny)
  • rodzaj zastosowanego oprocentowania kredytu,
  • wartość dodatkowego obligatoryjnego zabezpieczenia kredytu.

LTV a aspekt prawny

Zasady określone w aktualnie obowiązujących przepisach nie pozwalają bankom udzielić kredytu hipotecznego, który w 100% sfinansuje zakup lub budowę nieruchomości. Tym samym, jeśli klient nie posiada żadnych środków własnych na pokrycie wkładu własnego lub są one niewielkie (np. 5% wartości nieruchomości), to nie uzyska kredytu hipotecznego.

Zgodnie z przepisami w przypadku kredytu hipotecznego dla nieruchomości mieszkalnych, wartość wskaźnika LTV w momencie uruchomienia kredytu nie powinna przekraczać: 80% lub 90 % w przypadku, gdy dla części kredytu przekraczającego 80% LTV ustanowiono odpowiednie zabezpieczenie pod postacią:

  • ubezpieczenia,
  • blokady środków na rachunku bankowym,
  • zastawu na papierach wartościowych Skarbu Państwa lub NBP,
  • przeniesienia określonej kwoty w złotych lub w innej walucie na własność banku,
  • lub przeniesienia środków klienta zgromadzonych na rachunku III filaru w ramach systemu emerytalnego IKE lub IKZE.

Rekomendacja S a wskaźnik LTV

Rekomendacja S wydana przez Komisję Nadzoru Finansowego dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie i zawiera również regulacje w zakresie wskaźnika LTV. Dotyczą one nie tylko definicji tego pojęcia, ale także zasad ustalenia poziomu wskaźnika czy sposobu jego wyliczenia. Zgodnie z Rekomendacją 15 organem, który ustala poziom wskaźnika LTV w strategii zarządzania ryzykiem jest zarząd banku.

Czemu im wyższy jest LTV, koszt kredytu również jest wyższy?

Wysoki wskaźnik LTV oznacza, że wartość kredytu zbliża się do wartości nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie spłaty zobowiązania. Dla banku oznacza to wyższe ryzyko kredytowe. Wartość nieruchomości na przestrzeni kilkunastu lat, bo przecież kredyty hipoteczne to zobowiązania długoterminowe, może się zmienić. Bank musi założyć nie tylko wzrost, ale także spadek wartości nieruchomości, co wiąże się z ryzykiem, że jeśli klient przestanie spłacać zobowiązanie, kredytodawca nie odzyska pełnej wartości zaangażowanych środków.

Dlatego im wyższy poziom wskaźnika LTV, tym wyższa może być marża czy prowizja związana z udzieleniem kredytu hipotecznego, która oddaje większe ryzyko kredytowe.

Wkład własny a wskaźnik LTV

Wkład własny to środki własne zgromadzone przez osobę, która zamierza kupić bądź wybudować nieruchomość i które mogą zostać przeznaczone na realizację inwestycji.

Wkład własny ma pośredni wpływ na wysokość wskaźnika LTV. Jednak trzeba założyć, że im więcej środków własnych posiada klient, tym niższe zobowiązanie będzie musiał zaciągnąć, a tym samym wskaźnik LTV będzie na niższym poziomie. Mniejszy kredyt hipoteczny oznacza niższe koszty, mniejszą miesięczną ratę do spłaty, a tym samym mniejsze obciążenie dla domowego budżetu. Dla banku to większe prawdopodobieństwo spłaty kredytu zgodnie z umową kredytową.

Źródła: https://www.knf.gov.pl/knf/pl/komponenty/img/Nowelizacja_Rekomendacja_S_23-07-2020_70340.pdf

Podsumowanie

  1. Wskaźnik LTV to jeden z czynników, który ma wpływ na wysokość kosztów kredytu.
  2. Ustalenie jego wartości – nawet w przybliżeniu – pomoże określić prawdopodobieństwo udzielenia finansowania przez bank.
  3. Wysokość LTV nie powinna wynosić ponad 80%
  4. Niski wskaźnik LTV daje też klientowi większe możliwości negocjacji kosztów kredytu.

Najczęściej zadawane pytania

  1. Jakie znaczenie ma wskaźnik LTV dla osoby, która bierze kredyt?

    Im niższy wskaźnik LTV, tym lepsze warunki finansowania może uzyskać osoba, która zdecyduje się na kredyt hipoteczny. Ponadto relacja wartości kredytu hipotecznego do wartości zabezpieczenia, pomaga określić czy wnioskodawca uzyska kredyt albo czy bank będzie wymagał dodatkowego zabezpieczenia spłaty zobowiązania np. przy LTV na poziomie 90%.

  2. Czy istnieją jakieś narzędzia jak kalkulator LTV?

    Samodzielne obliczenie wskaźnika LTV jest bardzo proste i nie będą do tego potrzebne żadne kalkulatory LTV. Wystarczy określić wartość nieruchomości, którą zamierzamy kupić i kwotę kredytu potrzebną do sfinansowania inwestycji.

  3. Kiedy jest sens się martwić wysokością LTV?

    Niepokojąca będzie sytuacja, jeśli wskaźnik LTV zbliża się do 100% - wówczas bank nie udzieli kredytu hipotecznego. W przypadku LTV na poziomie 90%, żeby uzyskać finansowanie, potrzebne będzie jeszcze dodatkowe zabezpieczenie spłaty zobowiązania.

  4. Czy LTV dotyczy jedynie osób, które biorą kredyt hipoteczny?

    Wskaźnik LTV dotyczy kredytów hipotecznych i określa zależność pomiędzy wartością nieruchomości stanowiącą zabezpieczenie spłaty zobowiązania a wysokością kredytu hipotecznego, o który wnioskuje klient. Zasady dotyczące kredytu zabezpieczonego hipotecznie, w tym także wskaźnika LTV, mają również zastosowanie do pożyczki zabezpieczonej hipoteką na nieruchomości.

Ocena: 5.00 (1 głos)
100% online
Pożyczasz 500
od 500 zł do 3000 zł
Okres 30 dni
od 30 dni do 30 dni
Koszt 0
RRSO: 0%
Pożyczasz 500
od 100 zł do 1500 zł
Okres 30 dni
od 7 dni do 30 dni
Koszt 0
RRSO: 0%
Pożyczasz 500
od 200 zł do 5000 zł
Okres 30 dni
od 10 dni do 30 dni
Koszt 0
RRSO: 0%
avatar

Inne wpisy z tej kategorii

guest
0 komentarzy