Umowa darowizny nieruchomości to jeden z najtańszych sposobów uzyskania mieszkania. Jednak nawet w tym przypadku trzeba pokryć co najmniej koszty notarialne darowizny, a w określonych okolicznościach zapłacić również podatek do właściwego urzędu skarbowego.
Wszystkie umowy związane z przeniesieniem własności nieruchomości: zarówno kupna mieszkania na rynku komercyjnym czy przepisania w ramach darowizny np. na dziecko, muszą być zawarte w formie aktu notarialnego. W praktyce oznacza to konieczność poniesienia kosztów związanych z obsługą notarialną, także w przypadku darowizny mieszkania na rzecz osób najbliższych.
Ile kosztuje przepisanie domu na dziecko u notariusza?
Umowa darowizny nieruchomości wiąże się z koniecznością poniesienia kosztów notarialnych bez względu na to, na czyją rzecz mieszkanie ma być przepisane. Koszty te obejmują:
- wynagrodzenie notariusza, którego wysokość zależy od wartości mieszkania oraz koszt wypisów aktu notarialnego
- opłata sądowa związana z ujawnieniem zmiany właściciela nieruchomości w księdze wieczystej.
Wszystkie poniesione koszty zostaną wskazane przez notariusza w akcie notarialnym umowy darowizny.
Jakie wynagrodzenie pobiera notariusz?
Wysokość kosztów notarialnych określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek notarialnych. Zgodnie z tytułem rozporządzenia, koszty w nim określone stanowią graniczne wartości kwot, jakie może naliczyć notariusz np. z tytułu zawarcia umowy darowizny nieruchomości. Porównanie kosztów u kilku notariuszy przed podpisaniem umowy i wybór najtańszej oferty może dać realne oszczędności.
Koszty notarialne w przypadku umowy darowizny domu czy mieszkania zależą od wartości nieruchomości i mogą maksymalnie wynieść:
| Wartość nieruchomości | Maksymalna stawka notarialna |
|---|---|
| – do 3.000 zł | 100 zł; |
| – powyżej 3.000 zł do 10.000 zł | 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3.000 zł; |
| – powyżej 10.000 zł do 30.000 zł | 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10.000 zł; |
| – powyżej 30.000 zł do 60.000 zł | 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł; |
| – powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł | 1.010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60.000 zł |
| – powyżej 1.000.000 zł do 2.000.000 zł | 4.770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł |
| – powyżej 2.000.000 zł | 6.770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2.000.000 zł, nie więcej jednak niż 10.000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej nie więcej niż 7.500 zł. |
Oprócz wynagrodzenia notariusz pobierze również opłatę za wypis aktu notarialnego. Jej wysokość jest zależna od liczby stron dokumentu – maksymalne koszty z tego tytułu wyniosą 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.
Koszty opłaty sądowej – wpis w księdze wieczystej
Wszelkie zmiany związane ze stanem własności nieruchomości muszą zostać również ujawnione w księdze wieczystej. Opłatę sądową na poczet wpisu do księgi wieczystej pobiera notariusz przy sporządzeniu umowy darowizny. Koszt jest stały i niezależny od wartości nieruchomości. Aktualnie opłata stała od wniosku o wpis w księdze wieczystej wynosi 200 zł.
Podatek od spadków i darowizn
Zgodnie z ustawą z 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn w przypadku nabycia przez osobę fizyczną rzeczy znajdujących się na terytorium Polski tytułem darowizny, trzeba zapłacić podatek do właściwego urzędu skarbowego. W przypadku umowy darowizny nieruchomości kwotę podatku obliczy, pobierze i przekaże notariusz.
Wysokość podatku zależy od wartości nieruchomości i od grupy podatkowej do której przypisany jest nabywca mieszkania:
- do I grupy podatkowej należy najbliższa rodzina czyli: małżonek (aktualny, a nie były), zstępni (dzieci, wnuki itd.), wstępni (rodzice, dziadkowie itd.), rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha, teściowie, zięć, synowa,
- do II grupy podatkowej należą dalsi krewni: zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków i małżonkowie innych zstępnych,
- do III grupy podatkowej należą: inne osoby niż te zaliczane do pozostałych grup.
Dla każdej grupy podatkowej ustawodawca określił kwotę wolną od podatku, która wynosi:
- 637 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej,
- 276 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej,
- 902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.
Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku według skali:
| Kwota nadwyżki | Wysokość podatku | |
|---|---|---|
| ponad | od | |
| od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej | ||
| - | 10.278 | 0.03 |
| 10.278 | 20.556 | 308 zł 30 gr i 5% nadwyżki ponad 10.278 zł |
| 20.556 | - | 1.644 zł 50 gr i 12% od nadwyżki ponad 20.556 zł |
| od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej | ||
| - | 10.278 | 7 % |
| 10.278 | 20.556 | 719 zł 50 gr i 9% od nadwyżki ponad 10.278 zł |
| 20.556 | - | 1.644 zł 50 gr i 12% od nadwyżki ponad 20.556 zł |
| od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej | ||
| - | 10.278 | 0.12 |
| 10.278 | 20.556 | 1.233 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad 10.278 zł |
| 20.556 | - | 2.877 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad 20.556 zł |
Wyliczenie wysokości opłat związanych z darowizną
Na potrzeby artykułu przygotowaliśmy symulację kosztów opłat za darowiznę dla mieszkania o wartości 200 000 zł na rzecz:
- własnego dziecka
- osoby obcej
W przypadku darowizny mieszkania o wartości 200.000 zł na rzecz dziecka łączne koszty wyniosą: 2.114 zł i obejmują:
- wynagrodzenie notariusza wyniesie maksymalnie: 1.570 zł,
- wniosek o wpis do księgi wieczystej 200 zł,
- wypisy: w zależności od liczby stron (przy 4 wypisach po 6 stron każdy): 144 zł,
- podatek od spadków i darowizn: 0 zł (dziecko zaliczane do 0 grupy podatkowej).
W przypadku darowizny mieszkania o tej samej wartości: 200.000 zł na rzecz osoby obcej – zaliczanej do III grupy podatkowej koszty będą wyglądały następująco:
- wynagrodzenie notariusza wyniesie maksymalnie: 1.570 zł,
- wniosek o wpis do księgi wieczystej 200 zł,
- wypisy: w zależności od liczby stron (przy 4 wypisach po 6 stron każdy): 144 zł,
- podatek od spadków i darowizn: 37.786,30 zł.
Zwolnienia od zapłaty podatku od spadków i darowizn
Właściwie bezwarunkowo z konieczności zapłaty podatku od spadków i darowizn zostały zwolnione osoby zaliczane do tzw. 0 grupy podatkowej, która obejmuje: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę. Zwolnienie obowiązuje w przypadku zawiadomienia urzędu skarbowego o dokonanej darowiźnie. Przy akcie notarialnym wszelkie czynności z tego tytułu są realizowane przez notariusza.
Zwolnienie może również dotyczyć darowizny na rzecz zięcia, synowej lub teściów, ale pod pewnymi warunkami określonymi w przepisach. Kryteria muszą być spełnione łącznie i dotyczą:
- powierzchni mieszkania, która nie powinna przekroczyć 110 m2,
- braku własności innego budynku lub lokalu mieszkalnego,
- obdarowanym nie może przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego,
- osoby obdarowane nie mogą być najemcami lokalu lub budynku a jeśli są nimi to rozwiążą umowę najmu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia zeznania podatkowego albo zawarcia umowy darowizny,
- osoby obdarowane będą zamieszkiwać będąc zameldowanymi na pobyt stały w nabytym mieszkaniu i nie dokonają jego zbycia przez okres 5 lat.
Podsumowanie
Przeniesienie własności mieszkania w drodze darowizny będzie najmniej obciążające kosztowo dla osób najbliższych. W przypadku osób obcych lub dalszej rodziny oprócz kosztów notarialnych trzeba zapłacić dość wysoki podatek.
Sprawdź również artykuł: Ile kosztuje przepisanie mieszkania?